上海2017年8月11日電 /美通社/ -- 隨著政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境的改變，房地產(chǎn)業(yè)迎來了轉(zhuǎn)型與革新。在當(dāng)今存量物業(yè)時(shí)代下，地產(chǎn)人將如何結(jié)合大數(shù)據(jù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，結(jié)合不同的消費(fèi)場(chǎng)景深度挖掘消費(fèi)者需求，從而調(diào)整經(jīng)營策略并創(chuàng)新產(chǎn)品模式，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的變革？
8月9日博鰲論壇進(jìn)入第二天，下午，一場(chǎng)圍繞著“市場(chǎng)新聲 消費(fèi)時(shí)代的地產(chǎn)場(chǎng)景革命”的主題論壇展開，期間，優(yōu)帕克集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營官楊劍凌發(fā)表了主題為《長(zhǎng)租公寓求解存量時(shí)代》的演講。他以自己運(yùn)營的公寓品牌為樣本，從存量市場(chǎng)下長(zhǎng)租公寓所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，以及中高端公寓品牌運(yùn)營兩個(gè)維度出發(fā)，指出品牌公寓利潤增長(zhǎng)點(diǎn)在于服務(wù)收入，并預(yù)測(cè)在未來15年公寓市場(chǎng)占有率將達(dá)到20%。
租房時(shí)代崛起 未來規(guī)模將達(dá)5萬億
在談到存量市場(chǎng)下長(zhǎng)租公寓的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)時(shí)，楊劍凌認(rèn)為，機(jī)會(huì)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是住房自有率會(huì)下降，租賃人口會(huì)增加；二是原來適婚年齡的人群會(huì)進(jìn)入租房市場(chǎng)，中高端市場(chǎng)需求增加；三是品牌公寓市場(chǎng)方興未艾，發(fā)展空間巨大；四是品牌公寓的發(fā)展對(duì)運(yùn)營的專業(yè)要求更高。
據(jù)wind和華菁證券研究所一組數(shù)據(jù)顯示，中國目前的租賃市場(chǎng)GMV為1萬億元，相比美國和日本的7萬億和2萬億還有很大的發(fā)展空間，預(yù)計(jì)到2030年將達(dá)到5萬億；另外一組數(shù)據(jù)表明，相比美國和日本而言，我國的住房自有率偏高，超過將近15個(gè)百分點(diǎn)，這對(duì)于租賃市場(chǎng)來說是一大挑戰(zhàn)，因?yàn)樽夥孔杂新蕸Q定了我們租賃人口的數(shù)量。未來，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，首次置業(yè)門檻被提高，越來越多的人會(huì)加入租房人群。
他分析稱，中國的租房市場(chǎng)規(guī)模，之所以能從1萬億翻成5萬億，較大的變量來自于增量人群，就是以家庭為單位的高收入的人群，這些增量人群會(huì)給長(zhǎng)租市場(chǎng)帶來從房源產(chǎn)品、服務(wù)和租金等各個(gè)方面質(zhì)的飛躍。
提升運(yùn)營服務(wù)水平 找準(zhǔn)利潤增長(zhǎng)點(diǎn)
租賃市場(chǎng)前景廣闊，讓多方社會(huì)資本都嗅到了商機(jī)。目前，以萬科、龍湖、旭輝為代表的房企，鏈家等中介機(jī)構(gòu)以及一些創(chuàng)業(yè)公司都開始爭(zhēng)相涌入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，對(duì)此，楊總坦言，他們并沒有感到壓力。他指出，長(zhǎng)租公寓目前主要的競(jìng)爭(zhēng)者不是專業(yè)公司，而是個(gè)人小業(yè)主。“一個(gè)小區(qū)，如果有100套房源可租，可能只有2套房源是由公寓運(yùn)營商提供的，剩下的98套都是個(gè)人房東。中國品牌公寓市場(chǎng)剛剛開始，市場(chǎng)占有率非常小，我們要共同把長(zhǎng)租公寓這個(gè)市場(chǎng)蛋糕做大，提升目前以個(gè)人房東為主的租賃運(yùn)營和服務(wù)水平，盡快追趕發(fā)達(dá)國家租賃市場(chǎng)的規(guī)范化程度，讓資產(chǎn)持有者和租客實(shí)現(xiàn)雙贏。”
從其15年的高端公寓運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)來看，公寓行業(yè)不是暴利行業(yè)，需要精細(xì)的專業(yè)化的運(yùn)營。其中，拿房成本和裝修攤銷占到了70%的成本，所以品牌服務(wù)和運(yùn)營能力水平就顯得至關(guān)重要，用行業(yè)內(nèi)的話來說就是如果品牌和運(yùn)營能力沒有達(dá)到一定的水平，包租的房源規(guī)模越大，利潤壓力可能會(huì)越大，這個(gè)業(yè)務(wù)可能會(huì)變成一種“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。所以，做好品牌服務(wù)，強(qiáng)化專業(yè)運(yùn)營能力是一個(gè)品牌公寓的利潤增長(zhǎng)所在。
那么，面對(duì)這樣一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)，優(yōu)帕克服務(wù)式公寓又是如何成功運(yùn)營為中國服務(wù)式公寓第一品牌的呢？楊劍凌提了三點(diǎn)：線上線下融合銷售體系 、智能化的IT體系、服務(wù)體系。
公寓市場(chǎng)的獲客渠道目前已經(jīng)發(fā)生了很大變化，從以往的中介和企業(yè)客戶轉(zhuǎn)向借助互聯(lián)網(wǎng)直接獲客，“我們的互聯(lián)網(wǎng)獲客占比達(dá)到15%。以地產(chǎn)優(yōu)家為例，地產(chǎn)優(yōu)家是優(yōu)帕克集團(tuán)和上海地產(chǎn)集團(tuán)成立的合資公司，主要負(fù)責(zé)上海高端人才公寓的運(yùn)營，還有其他合作項(xiàng)目的房源都會(huì)匯入平臺(tái)，統(tǒng)一進(jìn)行引流。而公寓家提供一站式公寓運(yùn)營解決方案也是如此，流量過來以后再到各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行線下的銷售轉(zhuǎn)化，完成整個(gè)O2O交易閉環(huán)。”
另外一層則是，通過智能化的IT系統(tǒng)對(duì)整個(gè)業(yè)務(wù)運(yùn)營流程的人和物進(jìn)行管理，提高運(yùn)營效率。“我們品牌經(jīng)過這么多年的運(yùn)營，已經(jīng)把固化下來的流程和標(biāo)準(zhǔn)全部體現(xiàn)在了其ERP里，同時(shí)基于這個(gè)EPR還開發(fā)了一個(gè)基于云端的SAAS系統(tǒng)，一旦有新的項(xiàng)目開盤，只需要基于這個(gè)SAAS系統(tǒng)做模塊選擇就能很快上線投入到實(shí)際運(yùn)營中，這會(huì)大大節(jié)省項(xiàng)目IT系統(tǒng)的搭建時(shí)間“。
作為頗具規(guī)模的中高端長(zhǎng)租品牌，優(yōu)帕克服務(wù)式公寓在運(yùn)營和服務(wù)上都初步形成了自己的體系和標(biāo)準(zhǔn)。目前，他們集團(tuán)已經(jīng)在北京、上海、廣州和深圳四大一線城市布局，在二線城市重慶、成都等市場(chǎng)也在進(jìn)行開拓。
